Door Terrence Melendez en Mitchell Karman
Door de technische ontwikkelingen van de afgelopen decennia is op veel gebieden de manier van zakendoen veranderd. Door de opkomst van het world wide web is communiceren met bedrijven en (potentiële) klanten aanzienlijk vergemakkelijkt. Dit heeft er niet alleen voor gezorgd dat het bereik van bedrijven enorm is toegenomen, maar heeft tevens bewerkstelligd dat de markt in veel sectoren toegankelijker is geworden voor particulieren. Zo ook de huizenmarkt.
Middels online platformen, zoals bijvoorbeeld Airbnb, kunnen particulieren op eenvoudige wijze een woning of kamers te huur aanbieden. In deze bijdrage gaan wij daarom in op de fiscale aspecten waar u rekening mee dient te houden als u in privé een woning of kamer verhuurt op Curaçao.
Inkomstenbelasting
De inkomsten die u geniet uit onroerend goed worden gerekend tot het belastbaar inkomen voor de inkomstenbelasting. In het algemeen mogen kosten die normaliter voor rekening van de huurder komen zoals tuinonderhoud en de kosten van water en elektra in mindering komen op de bruto huuropbrengst. Ingeval u, bijvoorbeeld via de genoemde online platformen, uw woonruimte voor korte periodes verhuurt, mag het schoonmaken aan begin en einde van de verhuurperiode ook in mindering komen. Ook zult u in geval u voor korte periodes verhuurt, veelal gemeubileerd verhuren. Een deel van de prijs die u de huurders in rekening brengt zal dan betrekking hebben op de kosten van meubilair en dat is dan evenmin belast als inkomsten uit onroerend goed. Van het bedrag dat overblijft, moet u 65 procent als inkomen aangeven voor de inkomstenbelasting. Andere kosten zoals reguliere onderhouds-, makelaars- en andere bemiddelingskosten mogen niet in aftrek worden gebracht. Wel mag u nog de (hypotheek)rentelasten van een lening voor de aanschaf of verbetering van de woning in mindering brengen alsmede de premies van een met de looptijd dalende overlijdensrisicoverzekering voor deze lening.
Indien u in privé onroerend goed bedrijfsmatig exploiteert gelden andere regels. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake indien deze het normaal vermogensbeheer te boven gaat. In de praktijk wordt doorgaans getoetst aan het aantal onroerende zaken dat wordt aangehouden en de hoeveelheid werkzaamheden die u als eigenaar zelf verricht. Verhuur van één vakantiehuis zal doorgaans niet tot ondernemerschap leiden. Verhuur van 40 studentenkamers op één complex kan daarentegen onder omstandigheden wel kwalificeren als een onderneming. Als regel kan worden aangenomen dat naarmate de omvang van het onroerend goed en de daarmee gemoeide werkzaamheden (bijvoorbeeld het zoeken van kortverblijfhuurders en het onderhoud) toenemen, men sneller kwalificeert als ondernemer.
Bent u ondernemer, dan mag u in beginsel wel alle kosten die verband houden met het onroerend goed in aftrek brengen. Hier staat tegenover dat de inkomsten dan ook volledig in de belastingheffing worden betrokken. Als ondernemer mag u ook afschrijven op het gebouw ten laste van het belastbare resultaat. Deze afschrijving is echter beperkt tot 50 procent van de ozb-waarde. Op de aanschafwaarde van de grond mag niet worden afgeschreven. Houd er ook rekening mee dat de verkoopwinst van het onroerend goed bij de ondernemer betrokken wordt in de belastingheffing.
Zowel bij verhuur als particulier als bij verhuur als ondernemer zijn de inkomsten belast tegen het progressieve inkomstenbelastingtarief oplopend tot 46,5 procent. Als het onroerend goed is ingebracht in een rechtspersoon (vennootschap) worden de inkomsten in beginsel effectief belast tegen een gecombineerd winst- en inkomstenbelastingtarief van circa 37 procent. Daarnaast moet u ook sociale premies betalen. Dat kan, indien de belaste huurinkomsten samen met uw overig inkomen minder bedragen dan 100.000 gulden, al snel oplopen tot circa 31 procent, bovenop de reeds genoemde belasting.
Er zijn ook veel buitenlanders die hun tweede woning op Curaçao verhuren. Als u inwoner bent van Aruba of Sint Maarten heeft u recht op de basiskorting van 2.175 gulden, waardoor de inkomsten uit de verhuur tot een bedrag van ruim 20.000 gulden onbelast blijven. Als u echter elders woont, bijvoorbeeld in Nederland, dan heeft u geen recht op deze vrijstelling.
Omzetbelasting
Als verhuurder bent u ook belastingplichtig voor de omzetbelasting. Hoewel doorgaans alleen ondernemers omzetbelasting in rekening hoeven te brengen, bestaat deze verplichting ook als u onroerend goed verhuurt, tenzij de huurder de woning gebruikt voor permanente bewoning. Het tarief voor kortetermijnverhuur bedraagt 7 procent, ook indien u slechts zo nu en dan verhuurt. De ‘kleine ondernemersregeling’, die kortgezegd inhoudt dat bij een omzet van 30.000 gulden of minder er op verzoek geen omzetbelasting hoeft te worden voldaan geldt niet ten aanzien van de verhuur van onroerend goed. Zodra u gaat verhuren moet u zich derhalve registreren bij de belastinginspectie en een cribnummer aanvragen. Indien sprake is van een onderneming, moet u zich ook registeren bij de Kamer van Koophandel.
De onroerendgoedmarkt is de afgelopen decennia toegankelijker geworden in die zin dat ook particulieren tegenwoordig een groot bereik hebben. Via het internet kan accommodatie worden aangeboden aan potentiële huurders en vakantiegangers van over de hele wereld. Dit lijkt vaak heel aantrekkelijk, maar voor u daarmee begint is het van groot belang om ook de fiscale verplichtingen, zowel de administratie en de aangiftes als de soms toch vrij hoge bedragen aan belasting en premies, goed op het netvlies te hebben, zodat u niet geconfronteerd wordt met eventuele naheffingsaanslagen en boetes.
Terrence Melendez en Mitchell Karman zijn werkzaam bij Taks PricewaterhouseCoopers (PwC) Dutch Caribbean op Curaçao: pwc.com/dutch-caribbean
