Door Michel van der Sluis
Je zal nu maar expat zijn en een huis willen kopen. Of jaren op Curaçao gewoond hebben en terug willen keren naar
Nederland. Dan is het door de Mortgage Credit Directive (MCD), die op 13 juli in werking is getreden, verdraaid lastig geworden om een hypotheek af te sluiten. Zo niet onmogelijk.
En dat kan toch niet de bedoeling zijn?
MCD en vreemde valuta
De MCD is erop gericht om een Europese hypotheekmarkt te realiseren met een hoog niveau van consumentenbescherming. Zo ook voor klanten met een aanvraag in vreemde valuta. Of een aanvraag voor een lening kwalificeert als vreemde valuta bekijk je vanuit het perspectief van de consument.
De lening is in vreemde valuta als:
* De valuta van het inkomen van de consument of
* De activa waaruit hij de lening aflost anders is dan de valuta van de lening, of
* Als de valuta van de plaats waar de consument woont (langdurig verblijft) anders is dan de valuta van de lening.
Valutarisico’s
Om hen te beschermen tegen betalingsproblemen tijdens de looptijd van hun hypotheek door valutarisico’s zijn in de MCD een aantal maatregelen opgenomen.
Maar wat blijkt nu?
Deze maatregelen zorgen ervoor dat geen enkele hypotheekverstrekker deze klanten nog een hypotheek kan aanbieden. Niet omdat ze het niet willen, maar omdat simpelweg de operationele en financiële gevolgen van deze maatregelen te groot zijn voor een relatief kleine doelgroep.
Dagelijks ontvang ik e-mails en telefoontjes van gedupeerden die geen hypotheek kunnen krijgen en mij vragen of ik als MCD-expert nog een uitweg zie.
Tijd voor actie
Dit is een onhoudbare situatie. In eerste instantie voor de mensen die dit treft. Maar ook politiek is het niet te verkopen: het druist in tegen de doelstelling van de MCD die de Europese Commissie voor ogen heeft. Ook consumentenorganisaties en de media beginnen zich te roeren.
Daarnaast lijken steeds meer hypotheekverstrekkers zich te realiseren dat dit ook bestaande hypotheekklanten kan raken die gaan scheiden. Als één van de partners de hypotheek alleen op naam krijgt, ontstaat er juridisch een nieuwe overeenkomst, waardoor de MCD van toepassing is. Kwalificeert de aanvraag zich dan als vreemde valuta? Dan is er een groot probleem als hypotheekverstrekkers deze aanvraag allemaal afwijzen. Dus niet alleen nieuwe klanten worden uitgesloten, ook voor de bestaande portefeuille begint te tijd te dringen en zal de druk gaan toenemen.
De oplossing?
Ik zie een aantal mogelijkheden.
Oplossing 1: wetgeving aanpassen
Met stip op nummer 1 staat dat de minister onderzoek moet doen naar de gevolgen voor deze groep en een dringend beroep doet op de Europese Commissie om de lidstaten toe te staan meer beleidsvrijheid te hanteren. Nu is de beleidsruimte voor een lidstaat te beperkt om de grootste belemmeringen voor hypotheekverstrekkers op te lossen. Hij zal daarin overigens niet alleen zijn. Ook de Antillen lijken een dringend beroep op Brussel te doen om deze impasse op te lossen.
Onderwerpen die als te belastend gezien worden zijn:
- De periodieke monitoringsplicht die de hypotheekverstrekker krijgt;
- Het beperken van het valutarisico voor de klant als een bandbreedte van 20 procent ten opzichte van de originele koers overschreden wordt.
Eerder liet de minister aan de Tweede Kamer weten dat het voor een onderzoek nog te vroeg was, omdat er nog geen sprake was van definitieve wetgeving. Dat is nu geen argument meer.
Maar er zijn ook oplossingen mogelijk (2 en 3) die meer in onze eigen invloedsfeer mogelijk zijn.
Oplossing 2: landelijk register oprichten
Bij het afsluiten van de hypotheek wordt deze geregistreerd met de bijbehorende valutakoers. Het register neemt de gehele monitoringsplicht van de hypotheekverstrekkers over door periodiek (bijvoorbeeld) jaarlijks brieven naar klanten te sturen. Ook als de bandbreedte wordt overschreden, ontvangt de klant een brief en gaat er een signaal naar de geldverstrekker. Door het in één landelijk register te doen, wordt de door de geldverstrekkers benodigde investering voor het inrichten van de monitoringsverplichting stukken kleiner.
Oplossing 3: flexibelere voorwaarden overwegen
Blijft over het beperken van het valutarisico als het koersverschil de bandbreedte van 20 procent in een jaar overschrijdt. Hiervoor mag de hypotheekverstrekker de klant het recht geven om de overeenkomst om te zetten naar een andere valuta, of een andere regeling afspreken die het valutarisico voor de klant beperkt. Uiteraard moet deze afspraak wel al bij het aangaan van de hypotheek duidelijk zijn en worden opgenomen in het ESIS.
Geen enkele geldverstrekker voelt er iets voor om de overeenkomst om te laten zetten naar een andere valuta. Dus blijft over, de mogelijkheid om een andere regeling af te spreken.
Dit moet vanuit de hypotheekverstrekkers zelf komen. Bijvoorbeeld dat een klant in het jaar van overschrijding van de bandbreedte van 20 procent, meer boetevrij mag aflossen. Bijvoorbeeld 20 procent boetevrij in plaats van 10 procent. Door de lagere lasten na extra aflossing wordt het valutarisico voor de klant beperkt. Maar ook voor hypotheekverstrekker beperkt deze maatregel het mogelijke financiële verlies aanzienlijk t.o.v. het recht om de overeenkomst om te zetten naar een andere valuta.
De gunstigere voorwaarden die deze vreemde valutaklanten krijgen ten opzichte van ‘reguliere’ klanten veronderstelt wellicht wel een hoger tarief.
Wie zet de eerste stap?
Het is niet zozeer de vraag óf deze klanten in de nabije toekomst weer gewoon een hypotheek kunnen krijgen, maar wanneer welke hypotheekaanbieder de eerste stap zet. En als aanbieders slim zijn doen ze dat samen.
Michel van der Sluis is in Nederland een gespecialiseerde consultant op het gebied van de Mortgage Credit Directive (MCD) en adviseert diverse hypotheekverstrekkers bij de implementatie. Bovenstaand opiniestuk verscheen onder andere op de website van de Hypotheek Businessclub en is ook aangeboden het Antilliaans Dagblad.
