VVRP vier maanden tijd voor besluit nieuwe aanvraag
Van een onzer verslaggevers
Willemstad - Omwonenden van het in aanbouw zijnde Pen Resort in de Penstraat en op Pietermaai hebben een rechtszaak gewonnen waar het gaat om de bouwhoogte die acht meter te hoog is. Daarom heeft het gerecht in eerste aanleg geoordeeld dat de bouwvergunning vernietigd moet worden.
De zaak werd aangespannen tegen het ministerie van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (VVRP) met Pen Resort als derde-belanghebbende. Pen Resort realiseert een nieuwbouw-hotelcomplex bestaande uit 300 kamers, zes restaurants, een spa, een ballroom, een strand, een zwembad, een pier en golfbrekers in de zee op een perceel van ruim 21 hectare gelegen aan de Penstraat en grenzend aan Pietermaai. Op het perceel staan twee monumenten die onderdeel uitmaken van het project. Het monument Kas di Pueblo dat een ‘ballroom’ wordt en Cerro Bonito dat een restaurant wordt.
Op andere punten zijn de klagers overigens in het ongelijk gesteld. Zo hebben zij aangevoerd dat de gebruikte bouwmaterialen ontsierend zijn, dat er hinder zou zijn door verkeers- en parkeerproblemen, dat er last zou komen van avondactiviteiten, dat de riolering overbelast zou raken, dat er geen afwateringsplan is en een monumentenvergunning ontbreekt. Het gerecht heeft zich verder niet uitgelaten over nieuwe ter zitting aangevoerde punten, omdat VVRP hier niet op heeft kunnen reageren. Zo is aangevoerd dat Pen Resort geen eigenaar is van het monument Kas di Pueblo. Ook zou er bezwaar zijn tegen de beheersovereenkomst die is gesloten met het Land voor het gebruik van de kuststrook.
Ten aanzien van de bouwhoogte wordt de bouwvergunning dus vernietigd door het gerecht. ,,Het hoogste punt, de centrale hal, zal een hoogte hebben van twintig meter. Dat betekent een overschrijding van de maximale bouwhoogte van acht meter, zoals die in het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP) is opgenomen. VVRP heeft in de bouwvergunning onvoldoende gemotiveerd waarom een overschrijding van de maximale bouwhoogte van acht meter noodzakelijk is. VVRP moet vaststellen welk belang Pen Resort heeft bij de hogere bouwhoogte van twintig meter en welke belangen van de omwonenden moeten worden meegewogen bij de vraag of het bouwen met een grotere hoogte zal leiden tot hinder of ontsiering. VVRP zal binnen vier maanden opnieuw op de aanvraag van Pen Resort moeten beslissen”, zo wordt het vonnis samengevat.
De drie eisers stellen dat het project ontsierend is, omdat het zal bestaan uit grote gebouwen die een modern karakter hebben. Voor een van hen geldt dat het project zal inkijken op haar perceel. Een van de eisers heeft het perceel aan de Penstraat 30 in eigendom. Dat perceel loopt langs de volle breedte van het project en grenst er direct aan. De twee andere eisers hebben het perceel aan de Penstraat 29 in eigendom. De ingang van dat perceel ligt aan de overkant van de ingang van het terrein waarop het monument Kas di Pueblo staat. De nieuwste bouwvergunning is op 13 juli 2022 uitgereikt voor de ontwikkeling van het hotelcomplex in de Penstraat.
Het gerecht oordeelt dus dat VVRP en Pen Resort onvoldoende hebben gemotiveerd waarom van de bouwhoogte afgeweken moest worden. De ontwikkelaars hebben zelf het economisch belang aangevoerd. Met het project wordt de levendigheid en de leefbaarheid van de Penstraat en Pietermaai verhoogd. Het project zal ook de veiligheid van de buurt en de gasten vergroten. Het project zou niet rendabel zijn met een lagere bouwhoogte. De extra bouwlaag is bedoeld voor kamers om het project economisch uitvoerbaar te maken.
VVRP stelt dat door de terugliggende bebouwing, de landscaping en het opknippen van het volume in diverse gebouwen, de bouwhoogte vanaf de openbare ruimte nauwelijks zichtbaar is en dat dit niet leidt tot hinder of ontsiering voor de omgeving.
Maar, zo voert het gerecht aan: ,,VVRP en Pen Resort hebben niet toegelicht waaruit blijkt dat het project niet rendabel zal zijn met een lagere bouwhoogte.” En met het vaststellen van het belang van Pen Resort is ook niet uitgelegd wat maakt dat dit belang als doorslaggevend moet worden aangemerkt. Verder blijkt uit deze toelichting ook niet of er met de belangen van omwonenden rekening is gehouden.
