Hof: Eventueel nieuw bouwplan toetsen aan relevante bouwvoorschriften

Van een onzer verslaggevers
Willemstad - Omwonenden kunnen voorlopig weer enigszins opgelucht ademhalen, hoewel de hoge onafgebouwde appartementsgebouwen van het project Stadsrust pal naast hun huizen en tuinen nog wel (even) zullen blijven staan. Ook in hoger beroep trekken de ontwikkelaar en de minister van VVRP aan het kortste eind.

Het Hof staat achter de overwegingen van het Gerecht in eerste aanleg. Maar ‘ter voorlichting van partijen’ voegt het Hof er wel aan toe dat de aanvraag voor een eventueel nieuw bouwplan van Stadsrust door de minister zal moeten worden getoetst aan de relevante bouwvoorschriften uit de Bouw- en Woningverordening 1935 en het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP). Daarmee lijkt het dus nog geen einde verhaal.
Stadsrust Private Foundation (met René Robert Da Costa als enige functionaris, volgens het Handelsregister) en de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning hadden zich verzet tegen de eerdere uitspraak in eerste aanleg van november vorig jaar. Bij beschikking van 10 juli 2018 had de toenmalige minister aan Stadsrust een bouwvergunning verleend voor de bouw van een flatgebouwencomplex ‘Landhuis Stadsrust’ met 60 wooneenheden op de percelen.
Het is één van de projecten van BSL nv (Building Supplies Logistics Company) met de Venezolaanse directeuren Luis Vicente Correa Barrios en Dinorah Elena Herrera, die ook betrokken zijn bij het niet voltooide Piscadera Harbour Village.
Eén dag voor de uitspraak op 20 november 2020 had de minister de bouwvergunning ingetrokken. Het gerecht verklaarde het door omwonenden tegen de bouwvergunning ingestelde beroep gegrond, vernietigde de bouwvergunning en heeft zelf in de zaak voorzien door de aanvraag van Stadsrust af te wijzen.
De percelen liggen tussen de Kaya Panacea en de Nieuwe Caracasbaaiweg en hebben een gezamenlijke oppervlakte van ongeveer 1,3 hectare. Op de percelen staat momenteel al een landhuis met een aantal bijgebouwen. Zes buren wonen in de directe omgeving van de percelen en vrezen dat het al deels gerealiseerde flatgebouwencomplex hun woon- en leefklimaat zal aantasten.

Hangende de procedure in beroep en (mede) naar aanleiding daarvan heeft Stadsrust haar bouwplannen gewijzigd, schrijft het Hof. ,,Zij is nu voornemens vijf in plaats van zeven flatgebouwen te bouwen, met een lagere bouwhoogte.” Stadsrust heeft kenbaar gemaakt dat het bouwplan zoals vergund op 10 juli 2018 niet zal worden gerealiseerd, maar heeft nog geen nieuwe aanvraag voor een bouwvergunning ingediend.
Het Gerecht in eerste aanleg oordeelde dat de voorschriften van het EOP en een verkavelingsplan de bouw van appartementen op de percelen niet toestaan. Verder heeft het gerecht geoordeeld dat de VVRP-minister ‘in redelijkheid niet heeft kunnen besluiten’ dat het belang van Stadsrust bij een grotere bouwhoogte dan op grond van de bouwvoorschriften is toegestaan, moet prevaleren boven het belang van omwonenden om gevrijwaard te blijven van mogelijke hinder of ontsiering die als gevolg daarvan kan ontstaan.
Stadsrust en de minister voerden aan dat het gerecht ten onrechte heeft overwogen dat het EOP ter plaatse slechts één hoofdgebouw toestaat en dat dat hoofdgebouw op grond van het verkavelingsplan alleen in de vorm van een stenen woonhuis mag worden gerealiseerd. Volgens hen gaat het verkavelingsplan inderdaad uit van een stenen woonhuis per kavel, maar omdat het verkavelingsplan nooit is gerealiseerd is het onjuist om ervan uit te gaan dat het maximale aantal te bouwen woonhuizen al is bereikt met het bestaande landhuis.
Verder voerden zij aan dat de eerste rechter het overgangsrecht van het EOP onjuist heeft toegepast. In het EOP is namelijk bepaald dat indien er strijd is tussen een verkavelingsplan en het EOP, het verkavelingsplan buiten toepassing moet worden gelaten. Het gerecht heeft daarom ook ten onrechte overwogen dat op een van de percelen alleen bebouwing ten behoeve van detailhandel en dienstverlening is toegestaan en dus geen bebouwing voor woondoeleinden, zoals appartementen.
Het Hof oordeelt dat ‘het EOP en het verkavelingsplan er op zichzelf niet aan in de weg staan dat aan Stadsrust vergunning wordt verleend voor bebouwing ten behoeve van woondoeleinden op de percelen’.
En wat betreft de belangenafweging constateert het Hof dat tussen partijen ‘niet in geschil is dat het bouwplan in elk geval op het punt van de bouwhoogte niet voldoet aan de bouwvoorschriften’. Maar voor zover Stadsrust en de minister hebben willen betogen dat het gerecht ten onrechte heeft overwogen dat de minister in redelijkheid niet heeft kunnen besluiten dat het belang van Stadsrust bij een grotere bouwhoogte dan op grond van de bouwvoorschriften is toegestaan, moet prevaleren boven het belang van omwonenden om gevrijwaard te blijven van mogelijke hinder of ontsiering die als gevolg daarvan kan ontstaan, volgt het Hof dit betoog niet. ,,Het Hof onderschrijft de overwegingen van het gerecht.”
Het eindoordeel luidt daarom: ,,Het gerecht heeft terecht, maar gedeeltelijk op onjuiste gronden, het beroep gegrond verklaard en de bouwvergunning vernietigd. Het Hof zal daarom de aangevallen uitspraak, met verbetering van de gronden waarop deze rust, bevestigen.”