Door Eva M. Pennings
Stel: u huurt een geweldig huisje in een rustige straat. U voelt zich er helemaal thuis - althans als de zon schijnt. In de regentijd is het dweilen met de (regen)kraan open. Letterlijk.
,,Het dak is zo lek als een mandje!”, zo deed u al vele malen u beklag tegen de verhuurder en iedereen die het verder wilde horen. De verhuurder doet echter helemaal niets. Terwijl in het huurcontract nota bene letterlijk staat dat reparaties aan het dak voor rekening komen voor de verhuurder. Met de grote regentijd om de hoek beslist u op een zonnige dag dat wie niet horen wil, maar moet voelen. U betaalt de huur niet meer, totdat de verhuurder nu eindelijk eens wat doet aan dat dak.
Juridisch schort u daarmee de betaling van de huurpenningen op wegens een gebrek aan het gehuurde. Maar mag dat eigenlijk zomaar?
Nee. Dit mag slechts in zeldzame gevallen. Er moet in dat geval sprake zijn van geen of vrijwel geen huurgenot. Er moet aan het proportionaliteitsbeginsel worden voldaan: de in te houden huur dient evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot ten gevolge van het gebrek. Dit algemene (verbintenisrechtelijke) recht tot opschorting is opgenomen in de wet.
Het is dus van belang dat u zich afvraagt hoe lek dat dak nou eigenlijk is, voordat u besluit de betaling van de huurpenningen volledig op te schorten. Staat uw hele paleisje onder water als het regent, of is stiekem alleen de overkapping van de porch lek?
Het niet betalen van de huur zou ertoe kunnen leiden dat de verhuurder u in rechte aanspreekt om alsnog de huur te voldoen. Het is bovendien niet ongewoon dat er in (huur)contracten een boetebepaling is opgenomen, waar de verhuurder een beroep op kan doen. Daarnaast is het mogelijk - als de betaling van de huur voor langere tijd opgeschort wordt - dat de verhuurder de rechter verzoekt de huurovereenkomst te ontbinden wegens het onbetaald laten van de huurpenningen. Naast de weg naar de rechter kan de verhuurder ook naar de Huurcommissie stappen met dit verzoek. In onze volgende column zullen we hierbij wat langer stilstaan.
Overigens staat het ook de huurder vrij naar de rechter te stappen in een situatie als deze. In onze huurwetgeving is een artikel opgenomen, waarin is bepaald dat een huurder een evenredige huurprijsvermindering kan vorderen voor een rechter, als gevolg van een gebrek.
Ook een mogelijkheid is natuurlijk om de verhuurder uit te nodigen en onder het genot van een glas wijn tot een oplossing te komen. Een beetje ‘regenwater bij de wijn’ doen, zeg maar.
Mr. Eva M. Pennings is partner en advocaat bij Meyer Pennings Law & Mediation, gevestigd te Curaçao. Haar specialisaties zijn algemeen ondernemingsrecht, contractenrecht en maritiem recht.
www.meyerpennings.com
