Van een onzer verslaggevers
Willemstad - Er is ‘gelukkig geen reden voor zorg of ongerustheid’ over de erfpachtconstructie die is bedacht voor de eventuele voortzetting door een nieuwe operator van de raffinaderij en de olieterminal. Dat zegt een door het Antilliaans Dagblad geraadpleegde oud-notaris van Curaçao.
Het gaat over de kritiek van Margué Nahar op de uitgifte van erfpacht door overheids-nv Refineria di Kòrsou (RdK) aan het lokale particuliere bedrijf Corc bv (Curaçao Oil Refinery Complex), waarmee een akkoord is bereikt over de toekomstige exploitatie nadat het contract met Isla/PdVSA - wat wel gebaseerd was op een huurovereenkomst - op 31 december 2019 ten einde liep.
,,Het zal heel moeilijk zijn om een gebruiker te vinden die zonder erfpacht wil investeren. Eenvoudigweg omdat je op huur geen hypotheek kunt vestigen en dus geen financiering kan aangaan voor investeringen”, aldus de ex-notaris. ,,Ik las de kritiek van mevrouw Nahar en toen dacht ik al dat zij het niet heeft begrepen.”
De jurist met jarenlange kennis van zaken wil liever anoniem blijven. ,,Je kunt dit bij iedere notaris en oud-notaris verifiëren. Ik hoef niet zo nodig in de krant.”
Over de kwestie zelf verklaart hij: ,,Wat RdK-directeur Marcelino de Lannoy zegt is correct. Stel dat de erfpachter niet voldoet aan zijn verplichtingen en zijn crediteuren, hypotheekbank of handelscrediteuren, willen overgaan tot openbare verkoop - de hypotheekbank krachtens de notariële akte en de handelscrediteuren krachtens een vonnis - dan wordt het erfpachtrecht verkocht en niet de eigendom.”
Krachtens de erfpachtvoorwaarden wordt als eerste uit de opbrengst betaald de grondeigenaar (lees: RdK c.q. het Land Curaçao) en, zo legt de oud-notaris uit, vervolgens de hypothecaire schuldeiser. En, indien er dan nog iets van de opbrengst overblijft, wordt het restant onder de gewone crediteuren verdeeld. ,,De grondeigenaar blijft eigenaar van de grond en de erfpachter kan nooit eigenaar van de grond worden.”
Als er geen belangstelling is bij de openbare verkoop, kan de eigenaar het recht van erfpacht zelf kopen - dit is begin jaren 80 met de parkeergarage het ‘Monster van Pietermaai’ gebeurd - en natuurlijk zal de eigenaar het recht van erfpacht dan tegen een zeer lage prijs kopen, omdat blijkt dat niemand geïnteresseerd is.
,,Het voordeel van erfpacht is dat de erfpachter een hypotheek kan vestigen op het recht van erfpacht en dat verhoogt de kans op een koper. Zou je de grond verhuren, dan is het niet mogelijk een goede financiering te krijgen voor de operatie van de raffinaderij, omdat de verhuurder in rang gelijk is aan de overige crediteuren. Het voordeel van de hypothecaire schuldeiser op een erfpachtrecht is dat hij zich bij voorrang boven alle andere crediteuren kan verhalen op de verkoopopbrengst, dus vóór dat de overige (gewone) crediteuren aan bod komen. Alleen de erfverpachter gaat vóór de hypothecaire crediteur.”
Nahar, die hierover opinies uitstuurde en daarmee publiciteit zocht, heeft volgens de notarieel expert wel gelijk voor wat betreft het volgende: ,,Bij een openbare verkoop van het erfpachtrecht kan inderdaad een buitenlander het hoogste bod uitgebracht hebben en op deze wijze het erfpachtrecht in handen krijgen en gaan exploiteren. Maar we willen toch een exploitant?”
Eén van de uitlatingen van Nahar betreft dat zij zich ‘tot mijn laatste snik’ zal blijven verzetten tegen het ‘verkwanselen’ van de diepzeehaven op Bullenbaai aan wie dan ook, binnen- of buitenlandse entiteiten. ,,De diepzeehaven moet in vol eigendom van het Land Curaçao blijven, niet slechts in bloot eigendom,” aldus Nahar, die voorheen als adviseur voor RdK werkte en tegenwoordig al enkele jaren in Nederland woont.
De ex-notaris: ,,Mevrouw Nahar geeft weer wat in het Burgerlijk Wetboek staat. Maar je hebt natuurlijk de erfpachtvoorwaarden, die de inhoud van het erfpachtrecht verder bepalen en kunnen beperken. Wanneer het terrein bij Bullenbaai erg veel waard is door de grootte en de diepte van de Bullenbaai - dat geloof ik graag - dan zal de erfpachtcanon - het jaarlijks of maandelijks te betalen bedrag; vergelijkbaar met huur - navenant moeten zijn.”
En, zo voegt de jurist eraan toe: ,,Bij niet of niet volledige betaling van de erfpacht heeft de erfverpachter de mogelijkheid, althans volgens de algemene erfpachtvoorwaarden van het Land Curaçao, de erfpacht te veilen ten kosten van de erfpachter en kan het de achterstallige erfpacht innen.”
In de erfpachtvoorwaarden kan ook bepaald worden dat de erfpachter geen recht heeft op vergoeding van de opstallen op de erfpachtgrond (artikel 99 lid 2 van Boek 5 BW). ,,Dit moet natuurlijk gedaan worden”, aldus de notaris die niet langer in functie is, maar de actualiteit nog dagelijks op de voet volgt.
,,Wat mevrouw Nahar zegt over dwingend recht is niet waar. Als je de erfpachtartikelen van boek 5 BW naleest, zie je overal bepalingen in de trant van ‘voor zover in de akte van vestiging van erfpacht niet anders is bepaald’. En ‘tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald’. Ook woorden als ‘kan’ duiden op regelend recht. Dit houdt in dat partijen vrij zijn de akte van vestiging van de erfpacht in te richten zoals zij dat willen.”
De expert rondt als volgt af tegenover het Antilliaans Dagblad: ,,Het is dus de taak van RdK om de erfpachtvoorwaarden zodanig in te richten, dat geen misbruik kan worden gemaakt.” En tot slot nog een advies: ,,Misschien zou je in de krant kunnen suggereren de Winstbelastingverordening te wijzigen en de vrijstelling voor de winstbelasting voor olieraffinage- en aanverwante activiteiten te laten vervallen. Dan betaalt de exploitant ook mee aan de infrastructuur van het Land.”
