Van een onzer verslaggevers
Willemstad - De gerede twijfel over de aan Mullet Bay op Sint Maarten toegekende waarde, en dus aan het eigen vermogen van verzekeringsgroep Ennia, had de Amerikaanse eigenaar Hushang Ansary en de eveneens gedaagde lokale ex-bestuurders ‘ervan moeten weerhouden miljoenen aan uitkeringen te doen aan de aandeelhouders’.

mulletbayZo oordeelt het gerecht in het intussen geruchtmakende Ansary/Ennia-vonnis van begin deze week. Tot nu toe is nog weinig stilgestaan bij de ‘rol’ van Mullet Bay in het hele debacle, waarin uiteindelijk Ansary en de voormalige bestuurders - zijn dochter Nina Ansary en oud-directieleden Abdallah Andraous, Ralph Palm en Gijsbert van Doorn - zijn veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van ruim een miljard (duizend miljoen) gulden.
Of en in hoeverre Mullet Bay daadwerkelijk overgewaardeerd was, ‘is niet doorslaggevend’, aldus de rechter. ,,Eveneens is niet beslissend, zoals nog door Ansary c.s. is aangevoerd, dat de jaarrekeningen en de daarop gebaseerde uitkeringen steeds zijn goedgekeurd door de controlerend accountant. Allereerst is dit niet van belang omdat het gedaagden niet ontslaat van hun eigen verantwoordelijkheid. Daarnaast geldt dat juist ook vanuit de accountant KPMG duidelijke signalen zijn gekomen dat er redenen waren om te twijfelen aan de - wijze van - waardering van Mullet Bay.”
De waarde van Mullet Bay bepaalde voor een belangrijk - en steeds belangrijker wordend - deel de financiële positie van Ennia. In oktober 2010 vertegenwoordigde Mullet Bay 55 procent van de waarde van de totale activa van de verzekeraars. Ansary en de toenmalige, nu veroordeelde, bestuurders zijn in dat verband gewaarschuwd voor het hoge concentratierisico. In juli 2010 door de interne actuaris. In november 2010 volgde een nieuwe waarschuwing voor het grote percentage zogeheten intercompany-leningen (70 procent) zonder voldoende zekerheden en met aan Ansary gelieerde onroerend goed ondernemingen.
Er werd ook expliciet gewaarschuwd tegen het uitkeren van interim-dividend terwijl het geconsolideerd resultaat marginaal of zelfs negatief zou zijn vanwege de gevolgen van orkaan Tomas. De externe actuaris noemde het hoge concentratierisico van Mullet Bay eveneens. Dat geldt ook voor de Centrale Bank, die meerdere keren aanwijzingen heeft gegeven die verband houden met Mullet Bay, waaronder de aanwijzing dat Mullet Bay, mede gelet op het concentratierisico, moest worden verkocht.
,,Onder die omstandigheden was het belang van een juiste waardering van Mullet Bay dus bijzonder groot”, oordeelt het gerecht. Eigenaar en bestuurders dienden zich er in het belang van Ennia en de polishouders dan ook van te vergewissen dat Mullet Bay ‘niet van een zo hoog mogelijke, maar van een zo reëel mogelijke taxatie zou worden voorzien’.
,,Dat gedaagden dat voor ogen hebben gehouden blijkt echter in het geheel niet uit de overgelegde stukken. Daaruit blijkt juist het tegendeel.” Allereerst is ervoor gekozen om de taxaties vrijwel steeds te laten uitvoeren door hetzelfde bureau (IEB), in de persoon van Toon Valkenburg. Hij heeft Mullet Bay in maart 2006 getaxeerd voor een bedrag van 251 miljoen dollar.
In het betreffende rapport wordt expliciet aangegeven dat het ‘een oppervlakkig onderzoek betreft’ en dat geen enkel aspect diepgaand is bestudeerd. Ook staat in het rapport vermeld dat vanwege de beperkte tijd die beschikbaar was, de ontvangen documentatie en informatie van het kadaster en Vrom (Ruimtelijke Ordening) niet in detail zijn bestudeerd.

Waardering liep steeds verder op
Deze laatste meldingen staan niet in de opvolgende rapporten vermeld, maar uit de inhoud daarvan blijkt volgens de rechter niet dat nu wél sprake is geweest van nadere bestudering. Desondanks wordt Mullet Bay in de periode van maart 2006 tot en met december 2006 driemaal door IEB getaxeerd, waarbij de waarde oploopt van 251 miljoen dollar naar 337 miljoen dollar.
,,Een verklaring voor deze opmerkelijke waardestijging in een beperkt aantal maanden wordt niet gegeven in de rapporten van IEB. Dat geldt eveneens voor de waardestijging naar 386 miljoen (565 dollar per vierkante meter) in januari 2009. Bij dit rapport heeft IEB weliswaar vermeld dat de wereldwijde financiële crisis de komende jaren mogelijk negatieve invloed heeft op de waarde, maar niet duidelijk wordt hoe dit gegeven heeft doorgewerkt in de taxatie.”
Daar komt bij dat KPMG, destijds de accountant van Ennia, in april 2009 vragen heeft gesteld over de waardebepaling van Mullet Bay. Uit de beantwoording van de vragen door PWC (accountant van SunResorts) volgt dat Ennia-directeur en Ansary’s vertrouweling Abdallay Andraous aan Valkenburg heeft gesuggereerd Mullet Bay te taxeren op 1.000 dollar per m2.
Daarbij is van belang dat na de taxatie van Valkenburg in januari 2009, in maart 2009 nieuwe aandelen SunResorts zijn ingebracht in Ennia Holding. Het vonnis: ,,Uit niets volgt dat de steeds hoger wordende taxaties door IEB, in een periode dat sprake was van een wereldwijde financiële crisis, bij gedaagden hebben geleid tot een kritische(r) blik. Integendeel, er is een duidelijke aanwijzing dat Andraous IEB heeft gesuggereerd tot een nog hogere waardebepaling te komen.”
In 2014 wordt wéér een oppervlakkige taxatie uitgevoerd door IEB, met een waardering van 422 miljoen dollar. Daarna wordt een taxatie uitgevoerd door CBRE. ,,CBRE komt in haar conceptrapport tot een drastisch lagere waardering van Mullet Bay”, merkt de rechter op. Deze waardering leidt ertoe dat de ‘opdracht aan CBRE wordt ingetrokken’ en dat ‘het niet komt tot een definitief rapport’.
Het daarna ingeschakelde bureau CEI heeft in het rapport aangegeven dat is uitgegaan van volledig bebouwbaar land. Het gerecht: ,,Dat uitgangspunt is aantoonbaar onjuist, zodat gedaagden ook niet af mochten gaan op de door CEI afgegeven waardering, nog daargelaten dat CEI (evenals Valkenburg) heeft aangegeven dat Andraous sturende aanwijzingen heeft gegeven betreffende de door hem gewenste waardering.”
Het dringende advies van KPMG in 2016 om het ertoe te leiden dat door een onafhankelijk bureau werd gekeken naar de uiteenlopende waarderingen door IEB, CBRE en CEI, is door gedaagden niet opgevolgd.
,,Uit het voorgaande kan enerzijds worden geconcludeerd dat gedaagden kritiekloos zijn afgegaan op de oppervlakkige taxaties door IEB en anderzijds actief is geageerd tegen de lagere waardering door CBRE en dat vervolgens CEI is geïnstrueerd te komen tot een aan IEB gelijkwaardige waardebepaling, waarbij CEI ten onrechte moest uitgaan van volledig bebouwbaar land”, meldt het vonnis.
Uit niets blijkt dat gedaagden zich daadwerkelijk hebben ingezet om tot een zo reëel mogelijke waardebepaling te komen, terwijl er voor betrokkenen alle aanleiding moest bestaan voor - minst genomen - twijfel over de aan Mullet Bay in de boeken toegekende waarde en daarmee aan het eigen vermogen van Ennia.


Week toppers

Wilt u op ruim 8.000 kilometer van Nederland Nederlandse ochtend-krant bij het ontbijt niet missen? Lees dan de Caribische editie vanDE TELEGRAAF
Telegraaf

HetANTILLIAANS DAGBLADis de enige lokale Nederlandstalige ochtendkrant van Curaçao, Bonaire, Aruba en Sint Maarten.

antdagblad-logo


Abonnee worden of voor meer informatie over losse verkoop en advertentiemogelijkheden: E-mail of fax: Naam, voorletter(s), straatnaam, huisnummer, telefoon en aanvangsdatum. Abonnementsprijs* is Naf. 30,00 incl OB per kalendermaand.(abonneren is alleen mogelijk op Curaçao).