Door mr. ir. Tom Peeters Msc en mr. Sophie van Lint
Onder de kop ‘OLB geeft uitleg over erfpacht’ wordt in het Antilliaans Dagblad van vrijdag 7 maart met enige stelligheid betoogd dat het Openbaar Lichaam Bonaire gerechtigd zou zijn de erfpacht aan te passen en zelfs tot dwanginvordering over te gaan indien de aangepaste erfpachtcanon niet tijdig zou worden voldaan. Naar onze overtuiging is de gepresenteerde informatie niet juist en zet die informatie de inwoners van Bonaire op het verkeerde been.
Bij het uitgeven van grond in erfpacht door het OLB wordt afgesproken dat de erfpachter jaarlijks een vergoeding verschuldigd is voor het erfpachtrecht. Deze vergoeding wordt ‘canon’ genoemd. De afspraken tussen het OLB en de erfpachter zijn privaatrechtelijk van aard. Dat betekent dat die afspraken worden gemaakt tussen de erfpachter en het OLB als ‘gewone’ partijen en niet tussen het OLB als bestuursorgaan en de erfpachter. Op deze afspraken zijn dan ook de regels van het burgerlijk recht van toepassing en het OLB heeft daarom geen bijzondere bevoegdheden (zoals dwanginvordering, waarover later meer).
Net zoals iedere afspraak (‘overeenkomst’) tussen twee partijen geldt ook hier dat die afspraken moeten worden nagekomen en dat die afspraken niet eenzijdig kunnen worden aangepast. Het OLB doet het in het artikel voorkomen alsof het besluit van het OLB (als bestuursorgaan) om de grondslag van de canon aan te passen, zou kunnen dienen als reden om de afgesproken canon te wijzigen. Dat is natuurlijk niet het geval.
De canon kan alleen worden aangepast als dat in de overeenkomst (erfpachtakte) is voorzien of - maar dat is slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden mogelijk - op grond van ‘onvoorziene omstandigheden’. Van dergelijke onvoorziene omstandigheden zal niet snel sprake zijn en de verwachting is dat een aanpassing van de canon zelfs in geval van ‘onvoorziene omstandigheden’ niet mogelijk is binnen 25 jaar na het aangaan van de erfpacht.
Kortom, het eenzijdig aanpassen van de canon is in het algemeen niet mogelijk, tenzij de erfpachtakte daarin voorziet. VanEps Kunneman VanDoorne staat verschillende partijen bij in conflicten met het OLB over de onterechte verhoging van de erfpacht. Uit deze procedures blijkt dat het OLB erfpachtaktes met een verschillende inhoud hanteert. Sommige erfpachtaktes bieden niet de mogelijkheid van herziening en sommige aktes wel, maar pas na verloop van een bepaalde tijd. Als het OLB zich niet aan de afspraken met betrekking tot de verhoging van de erfpacht houdt, dan kan de erfpachter ook niet verplicht worden om de verhoogde erfpacht te betalen. Wij adviseren in dergelijke gevallen dan ook bij een onjuiste rekening voor de betaling van de erfpacht alleen het wel verschuldigde bedrag te betalen (gebaseerd op de ‘oude’, niet gewijzigde erfpacht).
Tot nu toe heeft het OLB in die gevallen nog geen verdere stappen genomen. Wij hebben bovendien bij het OLB geprotesteerd tegen de vorm van de rekening voor de betaling van de erfpacht. Het OLB laat die rekening versturen via de Belastingdienst, waardoor het lijkt alsof de erfpachtbetaling een soort belasting is. De betaling van de canon is echter helemaal geen belasting, maar gewoon een betalingsafspraak tussen twee private partijen. Naar onze mening worden veel mensen daardoor op het verkeerde been gezet. Dat wordt versterkt door het feit dat het OLB in het artikel aankondigt gebruik te maken van de procedure voor dwanginvordering. Die procedure is helemaal niet van toepassing en voordat het OLB een deurwaarder op pad kan sturen voor het afdwingen van de betaling, zal in een gerechtelijke procedure eerst moeten worden vastgesteld of de desbetreffende erfpachtakte ruimte laat voor herziening van de erfpacht. En dat is, zoals hierboven vastgesteld, nog maar zeer de vraag.
In het artikel wordt verwezen naar een uitspraak van juni 2013 en het artikel insinueert dat in die uitspraak is bevestigd dat het OLB toch in haar recht staat voor wat betreft de erfpachtverhogingen. Hoewel ons kantoor niet bij die procedure (AR 27/2012 d.d. 26 juni 2013) betrokken was (tot nu toe is het in de zaken die wij begeleiden niet tot gerechtelijke procedures gekomen), is de weergave van die uitspraak onjuist. In die procedure stond de vraag of de erfpachtverhoging eigenlijk wel mogelijk was niet ter discussie en de rechter heeft daar dus nog geen uitspraak over gedaan.
Onze conclusie is dat het raadzaam is om bij de ontvangst van een rekening voor verhoogde erfpacht de erfpachtakte erop na te slaan of door ons te laten bestuderen, zodat kan worden bekeken of de verhoging van de erfpacht al dan niet mogelijk is. De inwoners van Bonaire moeten zich niet te snel laten verleiden tot het betalen van een hogere erfpacht.
mr. ir. Tom Peeters Msc en mr. Sophie van Lint (VanEps Kunneman VanDoorne), Bonaire.
