Verkoop Kura Hulanda Otrobanda werk van curator en banken
Van een onze verslaggevers
Willemstad - ,,Separatisten hebben thans de leiding in het verkoopproces”, schreef de curator in het faillissement van Hotel Kura Hulanda (HKH Otrobanda) en Hotel Kura Hulanda Westpunt (HKHW) in zijn laatste verslag. 
Toch is de aanstaande overname van het Otrobanda-deel het resultaat van ‘een gezamenlijke inspanning’. Naar verluidt waren er verschillende bieders, maar zoals deze krant vorige maand berichtte is een lokale investeerdersgroep - gevormd door de eigenaren van de bedrijven Infotrans, Zanzibar en Bonita - geselecteerd voor de overname van het onroerend goed van Otrobanda. Deze koper deed ‘het beste - onvoorwaardelijke - bod’ en ‘kon snel schakelen’.
,,Vanaf augustus 2020 hebben de separatisten de verkooponderhandelingen van de curator overgenomen. De curator heeft vanaf dat moment een informerende en adviserende rol ingenomen”, schrijft Arend de Winter, die tot curator werd aangesteld nadat zowel nv Hotel Kura Hulanda als nv Hotel Kura Hulanda (Westpunt) begin december 2018 in staat van faillissement werden verklaard.
De separatisten zijn de hypotheekhouders, de banken die financieringen hebben verstrekt. ,,In beginsel staan zij met hun zekerheidsrechten buiten het faillissement, vandaar de term ‘separatisten’. Ze kunnen hun eigen weg gaan door hun zekerheidsrechten te veilen”, legt De Winter desgevraagd uit. Op de vraag of dit betekent dat de aanstaande overname door de separatisten is gerealiseerd, althans dat de koper door hen is aangedragen, antwoordt hij: ,,Nee, het is altijd een gezamenlijke effort geweest.”
In april 2019 was tussen de curator en de separatisten een ‘Overeenkomst ter zake Onderhandse Executoriale Verkoop Onroerende Zaken’ gesloten, waarbij de curator de verkoopinspanningen zou uitvoeren. Per augustus 2020 hebben de separatisten de verkoopinspanningen van de curator overgenomen.
Separatisten zijn schuldeisers met een pand-, hypotheek- of retentierecht, zoals banken (in dit geval MCB, Girobank, ontwikkelingsbank Korpodeko en Stichting Economische Ontwikkeling SEO in verband met leningsschulden). Vorderingen van separatisten blijven altijd in stand en staan los van een faillissement. Een separatist mag de vordering bij een faillissement direct opeisen, dus zonder tussenkomst van de curator.
De ‘Overeenkomsten ter zake Onderhandse Executoriale Verkoop Onroerende Zaken (Otrobanda/Westpunt)’ hield een mandaat in voor de duur van drie maanden. Alle separatisten hebben het afgesproken boedelkrediet op de faillissementsrekeningen gestort. Vanuit elke separatist is een afgevaardigde benoemd in een commissie, met de bedoeling de curator bij te staan en snel beslissingen te kunnen nemen.
Eerst moest een volledige inventarisatie van alle boedelbestanddelen worden uitgevoerd. Deze heeft uitgewezen dat er vermogensbestanddelen uit hoofdzakelijk 110 onroerende zaken zijn, verdeeld over vier entiteiten.
,,De assistentie van een notaris was dan ook noodzakelijk”, meldt De Winter in zijn verslag van eind april dit 2021. De separatisten hebben over de aan te stellen notaris een keuze gemaakt en daarmee heeft de curator in april 2019 afspraken gemaakt. Deze (verder onbekende) notaris heeft de opdracht echter in juni dat jaar ‘teruggegeven’.
Diezelfde maand nog, juni 2019, heeft de curator - ‘omdat de separatisten niet tot consensus konden komen’ - notaris Huang verzocht het dossier over te nemen. Vanaf medio juli 2019 hebben Huang en De Winter enige maanden de tijd moeten nemen voor onderzoek. De curator heeft toen ook een deskundige ingeschakeld om de percelen te laten taxeren.
,,Op initiatief van de curator en in overleg met de notaris is de commissie geadviseerd een traject van onderhandse biedingen te starten, aangezien er interesse bleek van verschillende potentiële kopers. De curator heeft berekeningen gemaakt en met de separatisten zijn besprekingen gevoerd om te komen tot minimum-inzetprijzen voor de beide resorts individueel, Otrobanda en Westpunt.”
De Winter verzocht in september 2019 om verlenging van het mandaat dat eigenlijk eind juli 2019 al was verlopen. Eind oktober 2019 heeft notaris Huang laten weten dat de voor verkoop en levering benodigde informatie en documentatie spoedig volledig zou zijn. De curator is daarop, in overleg met de commissie, gaan communiceren met potentiële kopers.
,,Aan potentiële kopers is gevraagd om de nodige (KYC=Know Your Customer) informatie met betrekking tot hun identiteit, ‘source of funds’ en voorkeuren te verstrekken”, meldt het openbare verslag. Met de potentiële kopers die de vereiste informatie op voldoende wijze hadden aangeleverd zijn in november en december individuele besprekingen gehouden op het notariskantoor, waarbij aan de hand van kaarten, overzichten en overige stukken volledig inzicht is gegeven van hetgeen te koop wordt aangeboden door de boedel en de separatisten. Deze potentiële kopers hebben daarna op verzoek een rondleiding gehad.
Medio december 2019 is verlenging van de mandaten aan de separatisten aangeboden, tezamen met een ‘plan van aanpak’ voor een onderhandse bieding in het eerste kwartaal van 2020. Om ‘onduidelijke redenen’, aldus De Winter, heeft het tot eind februari 2020 geduurd voordat het mandaat werd geformaliseerd. De planning werd aangepast, toen op 13 maart 2020 Covid-19 ‘een vertragende rol is gaan spelen’.
Brede interesse na eerste lockdown
Na de eerste periode van lockdown op Curaçao (eind maart tot half mei 2020) heeft de curator contact opgenomen met de potentiële kopers om te zien of er voldoende interesse bestond om de onderhandse bieding in juli 2020 alsnog plaats te laten vinden. ,,Daarvoor bleek brede interesse.”
Op 22 juli 2020 werden zelfs twee biedingen ontvangen van andere partijen dan de reeds bekende potentiële kopers. Van de partijen waarmee al uitgebreid contact was geweest heeft evenwel niet één een aanbod gedaan. ,,Dit was teleurstellend”, merkt het faillissementsverslag op. ,,De twee uitgebrachte biedingen zijn door de separatisten afgewezen op grond van de prijs.”
Daarna, vanaf augustus 2020, hebben de separatisten de verkooponderhandelingen van de curator overgenomen. Tot datum verslag (30 april 2021, red.) heeft de curator de separatisten ruimte gegeven om een koper te vinden.
,,Zolang de separatisten de kosten voor behoud blijven voldoen ziet de curator geen overwegend belang om tot executieveiling over te gaan. De verwachting blijft vooralsnog dat de opbrengst in onderhandse verkoop hoger zal zijn dan in veiling.”
Hoewel er met potentiële kopers is onderhandeld en zelfs schriftelijke afspraken - in de vorm van Terms of Reference - zijn vastgelegd, had tot voor kort nog geen enkele potentiële koper een koopovereenkomst getekend en/of een waarborgsom beschikbaar gesteld. ,,Hierbij wordt opgemerkt dat de tweede lockdown (vanaf eind maart) opnieuw voor vertraging zorgt.”
Recentelijk is door de curator bevestigd dat er een deal is met een groep lokale investeerders, bestaande uit de eigenaren van Infotrans, Zanzibar en Bonita (ook bekend als de voormalige eigenaren van Wet ’n Wild). Deze groep zou een persconferentie geven, maar dat is tot op heden nog niet gebeurd.
De Winter laat in dit stadium slechts weten: ,,Het is niet in het belang van de boedel om thans gedetailleerde informatie te verstrekken.” Hij zal naar eigen zeggen ook geen informatie verstrekken van een koper. ,,Dat laat ik aan die koper over.”
Er is uiteindelijk met meerdere partijen gesproken, geeft de curator aan. ,,De koper deed het beste - onvoorwaardelijke - bod en kon snel schakelen.”
Aqualectra
Ten behoeve van de continuïteit van de operatie van het resort door exploitant Karibe Hulanda nv zijn in februari/maart 2019 verschillende besprekingen gevoerd met onder andere Aqualectra. Het stroom- en waterbedrijf wenste een deel van de prefaillissementsschulden voldaan te zien. De curator kon hieraan niet tegemoetkomen en om die reden heeft Aqualectra de nutsvoorzieningen in Otrobanda medio maart 2019 afgesloten. Sindsdien draait het resort in Otrobanda op generatorstroom en putwater. De kosten hiervan worden door de separatisten gedragen. Op Westpunt wordt door Aqualectra nog wel geleverd.
Alle percelen in kaart gebracht
Vrijwel alle percelen in Otrobanda waren in zekerheid (hypotheek) overgedragen aan de financiers/zekerheidshouders: Stichting Economische Ontwikkeling SEO, ontwikkelingsbank Korpodeko, Girobank en vooral MCB. De totale hoogte van de hypotheek in het geval van Otrobanda is bijna 41 miljoen gulden (waarvan MCB met 24,3 miljoen de grootste hypotheekhouder).
De omvang van de onroerende zaken in Otrobanda en ook Westpunt is geheel in kaart gebracht. In de twee entiteiten nv Hotel Kura Hulanda (19) en de BVI-company Mortgage Services Corp Ltd (24) zitten in totaal 43 percelen. In de entiteit nv Kura Hulanda Westpunt (56) en in Kadushi Ecolodge nv (11). Van alle percelen zijn de zakenrechtelijke status, aankomsttitels, oppervlakten, grenzen, monumentenstatus, taxatiewaardes, bezwaardheden en overige relevante gegevens onderzocht en vastgelegd.
Hotel Kura Hulanda houdt de aandelen in eerdergenoemde BVI-company (Mortgage Services Corp Ltd) die op haar beurt dus weer eigenaar is van een aantal percelen in het resort Otrobanda. Deze percelen zijn onbezwaard, meldde de curator in zijn eerste faillissementsverslag. Mortgage Services Corp verkeerde toen echter niet ‘in good standing’, schreef de curator, die contact had met de trustbestuurder van MSC in de BVI (British Virgin Islands). ,,Mortgage Services Corp Ltd verkeert inmiddels weer ‘in good standing’. De curator is thans bestuurder in MSC”, aldus het tweede verslag van curator Arend de Winter.
