Door Douwe Douwes

Na het uitbreken van de coronacrisis hebben bijna alle winkels de deuren moeten sluiten op bevel van de overheid. Voor veel ondernemers die hun bedrijfspand huren zal de vraag spelen of zij gehouden zijn om in deze zware tijden, waarin ze nauwelijks of geen omzet meer hebben, hun huur volledig te blijven betalen.

Het uitgangspunt is dat contracten - en dus ook huurcontracten - moeten worden nagekomen. Het niet betalen van huur is voor de verhuurder dan ook een legitieme reden om het huurcontract te beëindigen en de huurder uit het pand te zetten.

Ondernemers-huurders kunnen zich tegenover hun verhuurder op het standpunt stellen dat de coronacrisis zo’n uitzonderlijke omstandigheid is, dat het niet redelijk is dat zij (onverkort) aan hun verplichting tot het betalen van de huur worden gehouden. Het is zeker niet ondenkbaar dat een verhuurder bereid zal zijn om de huurder tegemoet te komen - misschien wel eerder uit commerciële overwegingen dan uit juridische. Een huurrelatie is immers vaak langdurig, en de coronacrisis zal op enig moment eindigen. Daarna zal - in veel gevallen - de verhouding weer op de oude voet voortgezet kunnen worden, en de verhuurder zal om die reden wellicht best genegen zijn om de huurder tegemoet te komen. Het verdient daarom in de regel aanbeveling om eerst met de verhuurder het gesprek aan te gaan over mogelijkheden om de overeenkomst tijdelijk aan te passen - bijvoorbeeld een tijdelijke verlaging of zelfs stopzetting van de huurbetalingen.

Er zijn ook wettelijke bepalingen die de huurder in betalingsproblemen wellicht soelaas kunnen bieden. Een veelgehoorde mogelijkheid om onder de verplichting tot het betalen van huur uit te komen is een beroep op ‘overmacht’. Onzes inziens zal zo’n beroep de ondernemer-huurder in zijn algemeenheid geen perspectief bieden. Voor een succesvol beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) is namelijk vereist dat de prestatie zelf - het betalen van huur - wordt belemmerd door de overheidsmaatregelen. De huurder met betalingsproblemen die zich op overmacht beroept, zal dus aannemelijk moeten maken dat er overheidsmaatregelen zijn genomen die hem belemmeren om betalingen te doen. Zolang het betalingsverkeer gewoon functioneert, zal daarvan geen sprake zijn.

Een beroep op onvoorziene omstandigheden biedt de ondernemer-huurder mogelijk meer perspectief. De wet bepaalt dat als de omstandigheden zodanig anders zijn dan partijen (in dit geval verhuurder en huurder) ten tijde van het sluiten van het huurcontract voor ogen stonden, de rechter de gevolgen van de huurovereenkomst op verzoek van een van de partijen kan wijzigen (art. 6:258 BW).

De lat voor een beroep op onvoorziene omstandigheden ligt behoorlijk hoog. Te illustratie: de orkaan Irma, die in 2017 grote schade aanrichtte op St. Maarten, was voor de rechter niet een dergelijke ‘onvoorziene omstandigheid’. Immers, zo was de redenering, huurders op St. Maarten kunnen weten dat er van tijd tot tijd een orkaan over het eiland trekt, en zij kunnen daarop anticiperen als ze afspraken maken over een huurovereenkomst.

Het is mogelijk dat een rechter die straks zijn oordeel moet geven over de onvoorziene omstandigheid ‘coronamaatregelen’ daar anders over zal denken. De rechter zal zo’n beroep op artikel 6:258 honoreren als de verhuurder ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Of dat het geval is, zal afhangen van alle omstandigheden van het geval. De coronacrisis stelt ook ondernemers-huurders voor moeilijke dilemma’s. Maar onder deze bijzondere omstandigheden biedt de wet wellicht mogelijkheden om sommige nadelige gevolgen te verzachten. Hoe dan ook verdient het aanbeveling om allereerst te onderzoeken of er in overleg met de verhuurder afspraken vallen te maken om de pijn van de crisis te delen.

Ook voor de verhuurder is het in beginsel raadzaam om het gesprek met zijn huurder niet uit de weg te gaan. De rechter kan een beroep op onvoorziene omstandigheden namelijk ook achteraf honoreren, en met terugwerkende kracht de gevolgen van de overeenkomst wijzigen - zoals door het (tijdelijk) verlagen van de huur. Verhuurders die niet open staan voor redelijke verzoeken van de huurder, bijvoorbeeld ten aanzien van een (tijdelijke) huurverlaging, lopen dus het risico dat de rechter achteraf vaststelt dat de verhuurder het niet goed heeft gedaan en bepaalt dat deze (potentieel forse bedragen) aan de huurder zal moeten terugbetalen.

Douwe Douwes is advocaat bij Spigt Dutch Caribbean op Curaçao